GOMUGOMU 2008-5-28 09:39
传统楼市销售旺季将至 石家庄新盘价格悄然上涨
经历了去年的一路飞涨，以[url=http://www.0311bbs.com]石家庄[/url]为代表的我省房价在今年春节后一度陷入观望，而在5、6月份这个被业界认为的传统楼市销售旺季到来之时，一些楼盘销售开始复苏，一度冷清的各楼盘售楼处也重新开始出现人头攒动的局面。房地产市场回暖迹象明显。
新开盘楼价还在涨
在今年一季度的心理对峙氛围中，一方面成交量在萎缩，一方面房价悄然上涨，而这种局面在进入5月份后被打破。
进入5月不久，[url=http://www.0311bbs.com]石家庄[/url]市区已经有不少楼盘悄然开盘，记者在各个售楼处见到，前来咨询、洽谈的人明显多了起来，有几个售楼处，工作人员已经有些忙不过来。
“我们现在均价是4600元/平方米，目前户型已经不太全了，如果感兴趣最好尽快定下来”，[url=http://www.0311bbs.com]石家庄[/url]和平东路建设大街附近某楼盘售楼处的工作人员告诉记者。据介绍，这个楼盘在去年10月进行内部认购的时候，价格仅是4300元/平方米。
“都说‘拐点’要来，实际上我们的感觉就是观望期长点，价格仍在上涨。”[url=http://www.0311bbs.com]石家庄[/url]谈固南大街上一家售楼处的工作人员称，他们项目去年底的价格是4000元/平方米，如今已经调整到4480元/平方米。
采访中，正在开盘的[url=http://www.0311bbs.com]石家庄[/url]广安大街上一处楼盘，起价达5800元/平方米，而在裕华路上一处即将开盘的楼盘销售人员告诉记者：周边的房价都在6500元左右，估计开盘还要高于这个价格。
种种迹象表明，房价正在逐步走出观望期。“在5月走势稳定的情况下，预计房价将在6月开始逐步走强，下半年还会上涨。”河北经贸大学金融学院的副院长王重润分析说。
据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨11%，土地交易价格上涨16.5%。
建房成本逼涨房价
据统计分析，房地产价格上涨，一个重要原因是固定资产投资价格涨幅较快，建房成本大幅上涨。
权威机构的数据显示，今年春节以来，钢材价格出现大幅增长。1月钢材均价每吨4600元，2月蹿至每吨5300元，时至5月，每吨价位已经突破6200元，按照这个增长速度年底可能突破每吨万元。而在2005年，钢材价格仅为每吨3000元，2006年，钢材价格不过涨至每吨3550元。
还不仅仅是钢材涨价。受全球经济大环境影响，汽油、柴油、煤炭、铜、锌、水泥、石子都在大幅涨价。资料显示，铜已经由2005年的每吨30400元，上涨至目前的每吨63000元；煤炭已经由2005年的每吨320元上涨到目前的每吨600多元，且上涨趋势仍在继续。
采访中，唐山市一家开发商表示，普通高层住宅，2005年建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年建安成本持续上涨，每平方米升至1524.1元。春节后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元，3年多来，上涨幅度达35%。
普通小高层住宅的涨幅同样显著，3年的涨幅达44%：2005年每平方米为1045元，2006年升至1170元，2007年涨到1213元，目前则上升至每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例，2005年为每平方米150元，而目前则上升至每平方米200多元。
股市资金流入楼市
股市和楼市向来关系密切，股市的涨跌也影响着楼市的走向。
去年四季度以来，股票市场深幅调整，大量资金逃离股市，而随着中国经济增长的放缓，部分生产流通环节亦会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通胀率居高不下的情况下，这些资金可能选择再次进入房地产市场，从而拉动房价持续走高；而居民在等待观望后亦会逐步选择进入住房市场。
在决策层发布“印花税由千分之三降至千分之一”这一消息之后，沪深股市在3000点之上开始逐渐走稳。有经济学者称，国际经验表明，股价往往成为房价的先行指标，当股价大幅度上涨一段时间后，房价就会出现上涨。两市互动，在国内投资渠道狭窄的现状下，股民的信心建立必将带动获利资金从而推动房地产行情的上扬；而有实际需求的股民在等待观望后亦会逐步选择进入住房或投资市场。
同时，也有业内人士认为，持续旧城改造，也将造成新增刚性需求。旧城改造及其它城市建设造成的拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。未来5年住宅动拆迁量大概为5亿平方米左右，如果选择实物补偿，很多城市大都遵循拆一补二的原则，也即需要新增住宅面积10亿平方米左右，考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿，然后购置二手住房或租赁住房，大概会有5亿-8亿平方米的新房需求量。
政府政策逐步暖市
记者从我省各商业银行了解到，在货币从紧政策影响下，商贷已经出现了一定程度的下滑。而自二季度以来，随着有关契税标准、公积金适用范围、引进外资开发商等政府层面有针对性的政策密集出台，业内人士普遍预期，省会的房价还将持续上涨。
自5月4日开始，[url=http://www.0311bbs.com]石家庄[/url]市房管局将“普通住宅”界定标准上调1300元-2000元/平方米，最高“普通住宅”价格调整至6600元/平方米。这次普通住宅界定标准的调整，使得[url=http://www.0311bbs.com]石家庄[/url]大部分商品房进入减税行列，其中交易契税降低到1.5%，被业界理解为刺激房市需求的一个信号。河北中原房地产经纪有限公司李印奇认为，这个政策出台后，购房者只需支付较低的购房成本，可以有效刺激购买力。
紧随其后，5月6日，河北省建设厅公布的《关于进一步加快发展全省住房公积金个人住房贷款业务的意见》中规定，没缴过公积金也可申请贷款；住房公积金贷款的最高额度由30万元提至40万元；异地购房也可申请公积金贷款；开发商不得拒绝公积金贷款；公积金贷款可以偿还商业贷款。有专家表示，河北公积金新规无疑将有条件转让住房公积金贷款申请使用权益，扩大住房公积金贷款受益范围。据了解，这是全国首次提出扩大未缴存住房公积金的购房人申请住房公积金的权益。业内人士认为，此举将在很大程度上刺激当地的购房需求。
有关人士分析，改变土地供应量、调整楼市预期、降低房屋交易税收等地方政府能用到的有限手段正在被发挥出来。在“不公开干预市场”的前提下，政府对楼市宏观调控正在悄然发力。
韩迪品牌策略顾问的韩迪认为，上述一系列政策的出台，表明政府既要关注民生，也要考虑经济问题，最终希望房地产市场发展合理化。
购房者 买房成本悄然提升
采访中，一位正欲购房的消费者记录了这样一组数据：卓达太阳城去年底高层均价刚刚接近3000元/平方米，现在已经突破4000元；国大全城开盘价3900元，后立即上涨到4200元，后来突破5000元，又涨到6000多元；又如中景盛世长安，起价4700元，随即涨至5000元，后又涨到5400元；西美第五大道2007年11月报价6800元，2008年1月17日已上涨到8200元。
如今，[url=http://www.0311bbs.com]石家庄[/url]一环房价已稳定到6000元以上/平方米，并且在向7000元、8000元进发；二环以内基本在5000元以上/平方米；二环以外大都突破4000元，并在持续上涨。这位购房者算了一笔账：今年一季度，新房销售均价上涨9.25%，从绝对值上看，每平方米增长358.77元。以购买一套100平方米的新房为例，晚买3个月即意味着要多支付35877元。