石家庄市城中村改造介绍

目前，我市列入城中村改造的村共有73个。二环路以内45个，二环路以外28个。二环以内城中村45个村，占地面积约11.2平方公里，建筑面积约636万平方米，居住约4.77万户，约14.93万人。分别是：长安区（８个）：土贤庄、谈固村、南翟营、北翟营、北宋村、花园村、小沿村、谈村；桥东区（８个）：休门、任栗村、姚栗村、彭村、元村、东三教、义堂、吴家庄；桥西区（９个）：西里村、东里村、城角庄、振一街、振二街、振三街、振四街、玉村、西三教；新华区（９个）：柏林庄、东三庄、市庄、西三庄、钟家庄、北焦村、高柱村、东焦村、西焦村；裕华区（１１个）：槐底村、方北村、小马村、尖岭村、东岗头、大马村、塔冢村、东王村、南王村、孙村、位同。

    二环以外条件成熟的２８个自然村，经各区申请，也列入城中村改造范围。这些村占地约12.82平方公里，建筑面积约935万平方米，约 10.36万人。分别是：长安区（7个）：十里铺、白佛口、南石家庄、东古城、西古城、南高营、北高营；桥东区（6个）：庄窠、桃园、柳董庄、柳辛庄、柳林铺、肖家营；桥西区（2个）：西五里村、大谈村；新华区（3个）：后杜北、赵三街、南高基；裕华区（10个）：二十里铺、南焦村、南栗村、三教堂、宋村、西仰陵、中仰陵、东仰陵、赵卜口、贾村。
我市城中村改造优惠政策期限为5年。即从2002年开始，用5年时间把二环以内45个城中村按规划改造完毕。


石家庄市是河北省省会,全省政治、经济、文化、教育、科技、信息和金融中心。总面积15848平方公里，总人口920万，其中市区面积455.8平方公里，人口210万。石家庄市现辖六区、十二县、五个县级市和1个国家级高新技术产业开发区。六区是长安区、桥东区、桥西区、新华区、裕华区和井陉矿区。

    石家庄市是一座年轻的省会城市，建市时间较短。20世纪初期，平汉铁路（今京广铁路）和正太铁路（今石太铁路）相继修建，并在此交汇，石家庄就是伴随着铁路的兴建而逐渐发展起来的。1925年，这座城市始称石家庄市（后曾改名为石门市）。

    1947年11月12日石家庄市解放，成为全国解放最早的较大城市之一。当时，全市人口19万，有大小工厂27家，工业总产值2000万元左右。1948年5月－1949年3月间，西柏坡是中共中央和中国人民解放军总部所在地，毛主席、党中央在此指挥了震惊中外的三大战役，召开了著名的中国共产党七届二中全会。1968年河北省省会由保定迁至石家庄市。

    改革开放给石家庄提供了参与国际经济大循环、建成现代化大都市的机遇。石家庄以其环京津、环渤海的优越地理位置和丰富的自然资源、人文资源优势，引起了国内外广泛关注。近几年来，石家庄的城市基础设施建设发展迅速，城市功能日趋完善，形成了三横、六纵、二环、十二放射的城市道路网络格局。但是，大量城中村的存在制约了城市发展。特别是在1997年二环路建成以后，包围在二环路以内的城中村改造就提上了日程。市委、市政府超前谋划、抓试点、总结经验，并在2002年初召开了全市城中村改造动员大会，启动了我市的城中村改造工作。

    我市的城中村改造工作，在市委、市政府的正确领导下，市直有关部门转变作风，强化服务，加强督导与协调；各区也把这项工作摆到重要议事日程，认真谋划辖区内的城中村改造工作；本地、外地房地产开发企业积极介入；广大城中村居民积极响应，使城中村改造顺利启动。从整体上说，城中村改造工作开局势头良好，全市城中村改造的良好环境正在形成，但经过近两年的城中村改造实践看，也面临着一些困难困难和问题，特别是国家土地政策如何与城中村用地政策相结合的问题显得十分突出。这次杭州市领导到我市来指导考察，给我们提供了难得的相互交流的机会。下面，我从几个方面向各位领导介绍一下我市城中村改造情况。

     一、石家庄市城中村基本情况

    目前，我市列入城中村改造的村共有73个。二环路以内45个，二环路以外28个。二环以内城中村45个村，占地面积约11.2平方公里，建筑面积约636万平方米，居住约4.77万户，约14.93万人。分别是：长安区（８个）：土贤庄、谈固村、南翟营、北翟营、北宋村、花园村、小沿村、谈村；桥东区（８个）：休门、任栗村、姚栗村、彭村、元村、东三教、义堂、吴家庄；桥西区（９个）：西里村、东里村、城角庄、振一街、振二街、振三街、振四街、玉村、西三教；新华区（９个）：柏林庄、东三庄、市庄、西三庄、钟家庄、北焦村、高柱村、东焦村、西焦村；裕华区（１１个）：槐底村、方北村、小马村、尖岭村、东岗头、大马村、塔冢村、东王村、南王村、孙村、位同。

    二环以外条件成熟的２８个自然村，经各区申请，也列入城中村改造范围。这些村占地约12.82平方公里，建筑面积约935万平方米，约 10.36万人。分别是：长安区（7个）：十里铺、白佛口、南石家庄、东古城、西古城、南高营、北高营；桥东区（6个）：庄窠、桃园、柳董庄、柳辛庄、柳林铺、肖家营；桥西区（2个）：西五里村、大谈村；新华区（3个）：后杜北、赵三街、南高基；裕华区（10个）：二十里铺、南焦村、南栗村、三教堂、宋村、西仰陵、中仰陵、东仰陵、赵卜口、贾村。
我市城中村改造优惠政策期限为5年。即从2002年开始，用5年时间把二环以内45个城中村按规划改造完毕。

    二、城中村改造优惠政策

    为推动城中村改造工作的顺利开展，我市已制定出５年改造城中村的目标，并制定出相关优惠政策。2002年2月石家庄市政府出台了《关于加快“城中村”改造的实施意见》（市政[2002]14号），制定了5项优惠措施：

    1、二环路以内城中村农转非后的现有集体土地依法转为国有土地，由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理国有土地权登记手续，其土地使用权属不变。建设单位用地应依法办理用地手续。
    2、城中村改造范围内，所建住宅、非住宅的用地依法办理土地出让手续，应上缴市级以下政府（含市级）的土地出让金全部留给城中村改造实施单位。

    3、城中村改造范围内，所建住宅、非住宅经登记、核发房屋产权证和土地使用证后，可进入房地产市场进行交易。

    4、城中村改造按规划自行配套，完成规划确定改造范围内及相邻一、二级规划道路的拆迁腾地和三级以下道路、管网、路灯、绿化等设施建设，免收市政配套费、公建配套费（现合并为城市基础设施配套费，住宅73.7元/平方米，非住宅62元/平方米）、渣土费、墙改基金。建设地下室的免交防空地下室异地建设费。

    5、城中村改造中市各部门收取的管理费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。

    不仅如此，城中村改造推行“一村一策”制度。即每个城中村可以根据自身的实际情况选择不同的改造模式。如：自行改造、合作改造等；也可制定自行的拆迁补偿方式，只要是符合广大城中村居民的利益，补偿额度不低于《石家庄市房屋拆迁管理实施办法》的规定，市里都认可。

    三、市政府加大政策支持力度

    （一）城中村改造列入了市委、市政府的重要议事日程，成立了以市长为组长，主管副市长为副组长，市建设、计划、农业、体改、财政、规划、土地、民政、教育、房管、公安、法制等部门和各区政府主要领导为成员的城中村改造工作领导小组。领导小组下设城中村改造办公室，设在市建设行政主管部门。各区也把这项工作摆到重要议事日程，认真谋划辖区内的城中村改造工作，相应成立了区城中村改造办公室，设专门人员主抓城中村改造。市城中村改造办公室着重日常工作的督导，每年都对各区城中村改造工作进行考核。

    （二）为保证城中村改造项目具有可操作性，专门制定了《关于加快城中村改造有关问题的通知》（市政办[2002]48号）。对城中村改造有关问题作了更明确的规定。另外，集体土地变为国有土地的政策及程序，土地征用的政策及程序，周转地的政策及程序，由村民转为市民的办法，集体经济改制政策也即将公布。前段时间，国家、省国土部门进行了土地执法检查，造成了城中村土地政策的不明朗。经过市主要领导和有关部门的大量工作，城中村土地问题基本得以解决。本着“高效、简明、程序合法”的原则，城中村改造项目审批程序即将出台，该程序去掉了一些不必要的环节，大大缩短了审批时间。

    （三）按照城中村改造的总体规划，政府将对相关道路建设进行调查摸底，分类排队，编制年度投资计划，做到与城中村改造同步。保证燃气、供热、供电、供水、路灯、公交、电讯、有线电视的配套设施一步到位。

    （四）除城中村改造项目外，市政府将从严审批新征耕地和其他各类住宅建设项目，防止房地产泡沫的产生。

    四、进展情况

    2002年2月，我市召开了“城中村”改造动员大会，标志着城中村改造正式启动。去年是实施城中村改造的第一年，主要抓了一些基础性的前期工作，着力抓了规划编制、政策制定、招商引资、舆论宣传、典型引路等工作，城中村改造出现了可喜的局面。当年共完成拆迁腾地 79.182公顷,完成拆迁面积47.2万平方米,二环以内45个城中村当年开工建设的19个村，开工面积100.15万平方米，竣工面积44.94万平方米。

    由于各城中村历史沿革，地理位置、经济实力、房屋状况等情况不同，决定了城中村改造模式的多样性。经过一年城中村改造实践，初步形成了三种模式，一是村集体经济组织自行改造的模式，如：桥东区元村依靠自身经济实力进行旧村改造；二是借助开发企业力量，整体改造开发模式，如桥东区休门，上海滨江置业整体改造；三是以村集体经济组织为主，开发企业介入的合资、合作改造模式。如：裕华区东岗头村本村建筑密度较大，自身也没有实力开发，他们与珠海唐家文化娱乐公司合作开发。






截止2004年底，累计开工建设的村已达28个．招商引资方面：二环以内45个村中，有15个村与开发商签订了意向或协议，涉及资金额约200亿元。市政府最近确定的28个二环外的自然村已全部找到了合作伙伴。

五、城中村改造需面对的几个问题
实施大规模城中村改造，无疑将对石家庄的经济、文化、社会、城市建设等等各个方面产生深远的影响。最近，市城中村改造领导小组办公室组织省、市经济、规划、拆迁等方面的专家，对“城中村改造应注意的问题”进行了专项研讨，与会专家从不同的角度谈了各自看法，其中不乏建设性意见，经综合归纳整理如下：
（一）城中村改造完成以后，必然会造成新的人口集中。目前，我市建城区面积116平方公里，城市人口218万，平均每平方公里人口1.87万人，是全国平均人口密集度最大的城市之一。过密建筑，过密人口给城市公共安全产生巨大压力，如城市的生态环境，城市交通、供水、供电、供气、供暖等各方面的基础设施，都会受到影响。目前，未改造的城中村建筑密度、人口密度相对较小，人均占地74.7平方米，是整个城市中人口集中度最小的区域。据初步测算，仅二环以内45个城中村改造完成以后，将会产生1600万平方米的建筑，而且绝大多数为住宅和商业设施，这个数字是现状建筑面积的2.5倍，即改造后建筑面积增加2.5倍，人口增加2倍以上，形成新一轮的人口集中。市规划院刘英彩同志介绍，城市人口在短时间内增长过快，密度增加过快，势必增加社会的负面影响，政府应在城中村改造中尽量控制过快的人口集中，如控制中心区内住宅土地供应量，高层住宅区不易规划在城市中心区域，增加货币补偿力度，建设城市广场等措施来引导村民易地安置。
（二）城中村改造为经济发展创造了机遇，我市应加快经济结构的调整，特别是村集体企业转为股份制企业的步伐。房地产业已成为国民经济发展的支柱产业之一。成为我市拉动经济增长的有生力量，城中村改造为房地产行业发展提供了前所未有的机遇。目前，石家庄市居民家庭平均建筑面积为60平方米左右，而且多是旧式设计，对现有住房9成消费者不满足，有1/3家庭计划近期买房或换房，在近期做的调查中显示，有意购买商品房的家庭中，35.7%想扩大居住面积，27.6%的家庭则希望购买户型结构更好的房子。巨大的市场为拉动经济奠定了基础。放宽视野，石家庄的经济发展正在溶入“京三角”经济带之内，有针对性地进行产业调整，经济结构调整，尽快形成一批有特色的产业和品牌，打造药都、全国纺织基地、北方农业特色区、华北重要商埠，都是我市经济结构调整的重要措施。城中村改造也不单单是拆旧建新，它是一项系统工程，现有村民转为市民，村委会转为居委会，村集体土地转为国有土地，村集体企业转为股份企业。省规划院设计所所长郑占秋讲到，城中村改造涉及到产业的综合配置，房地产业只是其中一种，也是最活跃的一个。村集体企业不能一刀砍掉，应在改造中培育，多发展一些新型的工业。河北师范大学、省经济论坛代表朱洪亮教授谈到，城中村改造应和全市经济结构调整，经济的改造升级结合起来，优化资源的配置，产生最大效益。
（三）坚持可持续发展，加快完善配套城市基础设施。二环以内45个城中村涉及15万人，11.2平方公里的城市土地。15万人的吃饭问题是一个首要的问题，在城中村改造的同时，配套完善城市基础设施也是一个长远发展的问题，水、电、暖、气、医院、学校、幼儿园、市政道路等等都需要在改造中完善。市规划院李树声教授讲，城中村改造应解决好城市可持续发展问题，一是土地是城中村群众生存的基础，城中村改造过程中应关心村民的土地产权转化问题，目前有些政策还不明确，如集体土地转为国有土地政策。二是做好劳动就业、住房、保险等社会保障体系的完善工作，目前，应参照农村行政体系管理办法转为城市管理体系，把保障体系尽快覆盖到城中村村民的身上，纳入城市管理轨道。三是进一步完善城市基础设施，没有完整、配套的城市基础设施，城市是很难做大、做强的。从长远考虑，城中村改造应着重配套完善基础设施，如水、电、气、暖、道路等。四是城中村改造住宅区建设应按小康社会的标准进行，应按动态标准增加群众需要的公共设施，如盲人通道、安全通道。应按现代化生态城市结构，去规划、去建设、去改造。也可以在城中村改造范围内建设一批康居工程。总之，城中村改造应立足可持续发展的原则，完善城市功能，增强城市发展的动力，提升城市的综合竞争力。
(四)严格控制周转地使用。与会专家从不同角度对城中村改造周转地使用问题提出看法或意见与担心。 一是城中村改造中各村周转地的使用不应定指标，应该提倡“按需分配，严格控制”的思想，没有周转地的村不可能再安排使用周转地，有周转地的村也应按实际需要予以适应安排。二是周转地使用政策应予公布、明确，不能把周转地的政策与城中村改造政策等同起来。三是严格控制使用周转地建设商品住宅，市城中村改造办公室应加强与房管局沟通合作，加强城中村改造中住宅性质的界定，周转地产生的住宅要严禁预售、上市。四是坚决杜绝开发商只占用周转地不去改造城中村的行为。五是周转地的使用不但应控制规模，也应控制年度指标，建设时期拉长，土地升值潜力大。
(五)集体土地上的拆迁政策应尽快落实。我市列入城中村改造范围的73个村，有2/3的土地仍是集体土地，目前改造中采取的是“一村一策”的拆迁补偿安置办法，即每个城中村可依据自身的实际情况，制定自己的拆迁补偿安置方案，只要是经过了村民代表大会讨论通过，符合国有土地的拆迁规定，市里都认可。随着城中村改造的不断深入，集体土地的拆迁，问题越来越突出，集体土地上的拆迁政策急需出台。市拆迁办主任赵志武同志讲，在全国范围内集体土地上的拆迁政策不多，最近北京、厦门等地出台了一些地方性规章，对集体土地的拆迁进行了规范，对我们很有启发，我们正在研究，也会尽快提出。集体土地拆迁涉及村集体土地的产权转化，制定政策时应慎重，可先制定试行草案，条件成熟后再规范。也有专家对集体土地上拆迁表示了担心。但专家们一致的意见是应尽快出台符合石家庄实际的集体土地的拆迁补偿安置办法，作为一项基础政策，必将推动城中村改造的加快进行。
六、我市房地产市场未来几年运行趋势分析预测
95年以来，我市商品房每年竣工约120-150万平方米，基本满足市场需要。据初步测算，二环内城中村改造完成后，市区新增房屋建筑面积将达到1600万平方米左右，其中村民回迁和发展第三产业1200万平方米，预计商品房400万平方米。平均每年新增不到100万平方米，城中村改造会对房地产市场产生一定影响，但不会造成冲击。市政府将从政策上进行调控。
据初步测算，二环以内城中村改造约需资金近300亿元。2002年我们启动城中村改造项目以后，北京、天津、上海、深圳、珠海、厦门、温州等地200多家房地产企业先后来石考察，洽谈、达成合作意向15个，签约资金约200亿。我市对外来资金的基本原则是不管是市内的、国内的、国外的投资，还是民营资本，只要有利于加快城中村改造，有利于改善城中村居民居住条件，有利于促进城市建设和发展，我们都欢迎。