聚焦石家庄物业四大热点 开发建设遗留问题谁来管

物业费该交多少？我的车位哪儿去了？修修水管还收钱？开发建设遗留问题谁来管？

    人人都希望生活在环境优美、安全舒适的小区里，享受高质量的物业服务。但是，由于物业服务企业提供的服务档次及质量不尽相同，因此并不是每位业主都能称心如意。在日前我市开展的全市物业行业诚信企业评选中，记者跟随相关部门对20多家物业企业的财务、管理、服务等方面进行了全面检查，发现在省会物业行业迅速发展壮大的同时，广大业主的维权意识也在不断增强，物业管理与业主之间的矛盾也出现了新的内容。

    费用之争：

    到底该交多少钱

    在记者对小区的走访中，发现物业纠纷很多最终都牵扯到费用问题。据了解，由于欠费高、收费难等原因，一些企业无法正常运营，省会物业有四分之三的企业处于亏损状态。于是，一些物业公司甩手不干，甚至没办理交接手续，就擅离小区停止物业服务，致使物业服务出现“真空“，直接影响到业主日常生活。

    “为什么我们小区物业费每平方米收一元多钱，而人家别的小区只收八角，小区环境比我们这儿还漂亮？”在记者采访中，不少居民都会将自己所缴纳的物业费同附近的同类小区进行对比，费用高低成为小区居民最为关注的一个话题。

    某物业公司负责人表示，由于省会物业服务行业兴起时间不长，业主对物业管理的消费观念、消费意识还没有完全树立起来。有的业主只愿意付非常少的物业费，却期望得到更好的服务，更多的业主则对物业服务内容、收费标准知之甚少。有些业主将高层住宅的收费标准和多层相比的时候，常常忽略高层住宅所交费用中包含的电梯费；也有些业主不顾服务内容和质量的差异，只是简单地横比物业服务收费标准的不同，发现物业费收取额度不同时，往往会拒交物业费或者少交，使得物业与业主产生矛盾。

    那么，物业公司提供服务，业主到底应交多少物业费呢？据市物业管理协会相关负责人介绍，2004年出台的《石家庄市物业服务收费管理实施办法》规定，物业管理服务根据内容、质量、程度等因素可划分为五个服务等级，等级不同，收费额度也不相同。

    岗北物业公司总经理李建国表示，真心实意为业主服务，是解决当前收费难的最佳方法。以三三零二小区为例，原是国有企业职工宿舍，职工家属由于享受福利太久，很难适应掏钱买服务的意识。为此公司实行“先服务后收费”的管理理念，做好服务的同时，加强与业主沟通，增强相互间的理解。小区物业服务费从最初的每平方米0.15元调整为0.3元，再到0.45元，而收费率却逐年提高，到2006年达到了96%以上。

    “由于物业服务企业门槛相对较低，在全市几百家物业企业里，难免会有极少数资质较差的物管公司收了业主的钱，招聘几个保安和保洁人员应付，却不尽心服务，从而导致业主不满的现象。”市物业管理协会会长武建章指出，评判物业服务企业日常服务是否到位的唯一依据就是双方的合同约定，物业服务企业应按照合同约定提供质价相符的服务，业主应按照合同约定衡量企业服务是否到位，并自觉按时缴纳物业费。

    车位之争：

    “车多位少”如何分配

记者在走访我市多家住宅小区时发现，由于本市住宅小区现有车位难以满足业主的需求，由车位分配引发的误解和纠纷，在客观上增加了物业服务企业的日常管理难度。

    在省会博雅庄园小区，记者看到即使是在上午10时左右，道路两侧依然停放着大量的汽车。小区物业相关负责人表示，小区在建设时规划了地下车库，但相对于几千人的大社区来说，规划的那点儿车库显然成了杯水车薪。

    对一些住房较多而小区车位配备较少的小区来说，车位矛盾已经很突出。据省会某房地产开发公司负责人介绍，在他们开发的二期楼盘销售中，每平方米五千多元的房子，地下车库的价格涨到了每平方米八九千元，但仍不能阻挡业主们争相购买的热情。此外，不少小区居民向记者反映，由于车位紧张，一些没有车位的业主往往会强行将车开入，随意停放，不但影响了小区的环境秩序，而且还影响了其他业主的利益，为争夺停车位，不少小区甚至发生过冲突事件。“都是小区业主，为什么我的车就不能停？”许多有车无位的业主表示，他们也同样享有小区公共用地使用权，对于每天将车子停到小区外再步行回家的现状，他们感觉内心很不平衡。

    对于“车多位少”的问题，物业服务企业也感到非常棘手。多家物业服务企业负责人都表示，购买机动车的业主越来越多，如果对停放在小区的车辆不加以限制，那么占压消防设施、堵塞消防通道、占压公共绿地的现象就会发生。这样，利益受到损害的绝大多数业主就会对物业服务人员的服务质量表示不满，而改变小区停车场状况、重新建设停车场的责任又根本不是物业服务企业可以解决的。

    在采访中，很多业主针对车位问题提出了建议。大家认为，住宅小区“车多位少”的矛盾已经十分突出，有的已经影响到和谐社区建设，应当引起政府部门的关注，在私家车不断增加的情况下，政府有关部门应该同步考虑机动车的停放问题。省会物业管理专家也建议，对拟新建住宅小区，应建议开发商、规划设计部门从发展的角度考虑车位规划设计问题，适当调整车位比例和建设形式；对已建成的住宅小区，建议有关部门在其附近规划建设新的停车场地，以缓解停车困难的问题。

    服务之争：

    室内维修该不该物业管

    “前两天我们家的水管坏了，找物业公司前来维修，可人家一张口就要10元的维修费。”在省会某事业单位工作的杨先生一想起此事来便生气不已，“连修修水管都要钱，真不知交物业管理费有什么用。”

    的确，家里有事找物业，不管这事是大是小，找物业帮忙是省会大多数业主的想法，但一涉及花钱的问题，多数业主就有想法了。除此之外，家里被盗、车子被偷、公用设施损毁……小区里发生的种种问题，到底哪些事情是物业管理公司该管的？业主利益受损，物业管理公司又该承担什么责任？在记者的采访中，许多业主对物业公司的职责问题提出了质疑。

    不少业主们认为：自己交了物业费，共用设施设备以及自己住宅的维护就要由物业负责，房屋质量、绿地、路灯、管道不通、暖气跑水、高层供水水压不足等等，都要找物业，物业“不作为”业主当然不高兴，一些业主也以拒交物业费的方式来表达自己的不满。

    记者调查中也发现，不少物业公司也有一肚子委屈，他们觉得是“代人受过”，有些小区存在房屋质量、项目配套不到位、共用设施设备等问题，主要是因为“先天性”原因造成的，同时，也还存在一个保修期限问题。而一些文体设施和活动器材的配备等是街道与居委会来实施的。

在走访中，市民许阳向记者诉说了一件烦人事：他们单元的单元门坏了，向物业公司反映好几个月了，还是没有修好，“不知道物业是不是应该及时帮我们修好？”对许阳的问题，市物业管理协会相关负责人表示，按照物业管理有关规定，对于居民室内自用部位和自用设施的维修，应由业主自己负责。业主也可以委托物业公司维修，物业公司可以收取维修费用；对于物业公共配套用房，产权属于全体业主，这时就要按照合同约定确定维修责任。如果没有约定，物业应该负责维修。因此，对单元门的维修也有两种情况：如果当初是业主出钱装的，就由业主负责维修；若是公用设施，那么，物业公司应当按照合同约定及时加以处理。

    除维修方面的问题外，记者在走访中发现，在业主和物业的纠纷中“丢车纠纷”十分突出。

    “小区里经常丢东西，我们每月都交物业费，小区里也有保安，你说物业公司该不该负责？”市民王先生的观点代表了很多人的看法。

    业主对服务内容和标准不了解、不理解，造成对一些问题认识上的分歧，也是很多物业费纠纷的起因。比如保安问题，地下室被撬、自行车被盗，业主通常会找到物业公司，追究保安失职的责任，甚至要求物业公司赔偿。对此，武建章表示，我国《物业管理条例》规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理小区内的财产流失责任要根据不同情况确定。

    律师认为，业主能否要求物业进行赔偿主要取决于业主与物业公司之间的物业服务合同中是否有关于这方面的约定。如果物业服务合同中没有涉及车辆的保管问题，则物业公司对车辆的丢失不负责任。不过，在通常情况下，物业公司的职责是维护小区的公共秩序，并不负责各业主家庭财产安全。

    遗留问题之争：

    居民、物业永远的伤痛

    仅仅因为前任物业公司的“盲目”承诺，省会石府小区的物业目前处于“瘫痪”状态，居民享受不到良好的物业服务，而现任物业公司也无法从居民手中收取任何物业费。

    据石府小区居民介绍，几年前，石府小区的前任物业贴出通知，表示每户一次拿出几千元的“物业费”，以后大家可免交物业费用，不少居民通过算账，感觉从长远来说比较合算，纷纷缴纳了这笔物业费，但在经营过程中，前任物业公司却因经营不善，最终退出了石府小区的物业管理。现任物业公司有关负责人告诉记者，由于前任物业公司的历史遗留问题，在两年多的时间里，他们物业公司没有从居民手中收到一分钱的物业管理费。没有钱，物业公司只能是维持最基本的服务，即使这样，每年的亏损也是不小的一笔费用。

    据武建章介绍，在近年来省会物业产生的众多纠纷中，许多都是由开发建设期间遗留问题引起的。如开发商擅自变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量保修不到位、不及时、承诺不兑现等。这些问题得不到有效解决，很容易成为引发矛盾纠纷的导火索，本来应该找开发商，但业主却迁怒于物业。

    而那些开发商自己公司的物业及与开发商有牵连的前期物业，则更被指为遗留问题的“罪魁”。在近年来省会房地产开发过程中，很多开发商在售楼的时候，为了能卖出更多的房子，在物业管理方面许下一些不切实际的承诺，成为日后物业纠纷的起因。开始的时候，开发商为了不让问题暴露，启用自己的物业公司，收不上来物业费就进行补贴。但这种违反市场规律的做法注定是不能长远的，到了开发商不愿补贴的时候，物业公司就难以支撑下去，小区物业也就成了业主、开发商及物业公司搅不清的局。

    据介绍，近年省会燕港怡园的物业纠纷闹上了法庭，最初就是因为开发商遗留的房屋质量问题迟迟得不到解决，造成物业费收费率越来越低，而收费率低，物业提供的服务标准就会降低，形成恶性循环。“但房屋质量问题、小区规划问题，不是物业公司能左右的。”燕港物业有关负责人表示，开发商问题应该找开发商解决，拒交物业费只会影响物业公司提供的服务。

    “解决此类问题，订立公平、公开、合法、合理的物业服务合同显得非常重要。”武建章表示，目前，很多物业管理企业在前期物业管理中，没有和业主签订物业服务合同或合同不完善，因而造成各种矛盾和纠纷。物业管理企业在承揽物业项目之后，应与业主制定一份详尽的物业服务合同，通过契约明确双方的权利义务和收费标准、服务内容、服务标准、责任范围等，一旦发生争议，就可以依据合同，解决纠纷和分歧，防止激化矛盾。

来源 新河网河北频道